Ev almak isteyenler için çok önemli olan ekspertiz değeri belirlenmesi için birtakım kriterler bulunmaktadır. Özellikle ilk kez ev alacakların merak ettiği konut ekspertiz değeri nasıl belirlenir sorusuna yanıt vermek mümkün olsa da ekspertizin belirleyeceği tutar evin kriterlerine bağlıdır.
İçindekiler
Ekspertiz tanım itibariyle bankadan kredi çekilmesi durumlarında krediye söz konusu olan gayrimenkulün değerlendirilmesinin yapılmasıdır. Başka bir deyişle bir ev için konut kredisine başvuru yapıldığında ekspertiz ev ile incelemelerde bulunur ve evin maksimum ederini kendi kriterlerine göre belirler. Ekspertizin onay verdiği meblağ üzerinden kredi kullanmak mümkündür. Örneğin almak istenilen ev 200.000 TL ise ve ekspertiz değeri 150.000 TL çıkıyorsa, bu durumda bankadan çekilecek kredi maksimum 150.000 TL olmaktadır. Ancak bu tutarın tamamı banka tarafından karşılanmaz ve binanın ederinin yüzde 80 ya da 75’ine kadar fiyat verilmektedir. Kalan tutarın ev almak isteyen tarafından peşinat olarak ödenmesi gerekmektedir.
Ekspertiz değeri için baz alınan temel özellikler şunlardır;
Ekspertiz değerinin hesaplanması için farklı yaklaşımlar bulunmaktadır.
Ayrıca konut kredilerinde talepler gerçekçi mi? Yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Maliyet yaklaşımı olarak adlandırılan yöntem, konut ve işyeri statüsü dışında kalan; fabrika, otel ya da tatil kötü gibi büyük yatırım araçları için kullanılmaktadır. Bu yaklaşım esasında gayrimenkulün satın alınması için değil, söz konusu yapının tekrar inşası için gerekli olacak maliyetin hesaplanması amacına dayanmaktadır. Dolayısıyla eşdeğer arazi üzerine inşa edilecek binanın aynısının değeri üzerinden hesaplama yapılır. Ancak konut için bu yaklaşım kullanılmaz.
Ekspertiz değeri belirleme için yaygın olarak kullanılan yöntem, gayrimenkulün gelir ve gider verileri arasında kıyaslama yapmaya dayanmaktadır. Gayrimenkulün net geliri bulunur ve yatırım değeri hesaplaması yapılır. Örneğin bir arsa üzerine inşa edilmek istenen apartmanın, apartman sahibine kazandıracağı kira ve satış geliri apartmanın yapım maliyeti ile karşılaştırılır. Bu aşamada zorunlu vergiler fiyattan düşülmektedir. Elde edilecek net gelir gayrimenkulün tam değerini ve yatırım için kullanılacak kredi miktarını belirleyecektir.
Konut ekspertiz değeri belirleme için inşa edilmiş konutlarda sık olarak kullanılan yöntem olan emsal karşılaştırma, eksper tarafından binanın incelenmesine dayanmaktadır. Gayrimenkule benzer yapıların piyasa değerleri araştırılır. Bu bakımdan aynı muhitteki ve aynı fiziksel özelliklere sahip olan gayrimenkuller ya da site içerisinde yer alan diğer dairelerin satış değerlerinin kıyaslaması yapılmaktadır. Satış değerlerinin kıyaslanması sonrasında mülk sahiplerinin fiyat beklentileri ve alıcıların da teklifleri değerlendirilir ve ortalama bir piyasa değeri belirlenmiş olur. Bu işlem sonucunda ise gayrimenkulün gerçek ederine ulaşılmaktadır. Kredi tutarlarının belirlenmesi piyasa değeri göz önünde tutulur.
Bu durumda ayrıca satın alınmak istenen tutarın daha üstünde bir ekspertiz fiyatı verilmişse, kredi çekerken tamamen ekspertizin belirlediği tutarı kullanmaya gerek yoktur. Başka bir deyişle örneğin 200.000 TL ekspertiz tutarı söz konusuysa ve alınacak konut da 150.000 TL ise bu tutar üzerinden 150.000 TL’ye kadar kredi kullanmak mümkündür.
Ekspertiz raporu ayrıca istenen fiyatların altında kalmışsa, bu durumda tüketicinin banka ve ekspertiz şirketine dava açması halinde tekrar değerlendirme işlemi yapılabilmektedir. Ekspertizin mülkün değerinin yanlış hesapladığı ya da bazı özelliklerini göz önünde tutmadığı düşünüldüğünde kredi miktarının az çıkması halinde ekspertiz raporuna itiraz edilebilmektedir. Böylesi bir durum için tüketici mahkemelerine dava açmak yeterli olmaktadır.
Türkiye’de konut piyasasının yükselen dinamikleri hakkında yazımızı da inceleyebilirsiniz.