Arsa Alırken İmar Durumu Ne Olmalı?
İçindekiler
Arsa alırken dikkat edilecek konular nelerdir?
Arsa yatırımı; getirisi yüksek olan ve değerini genellikle kaybetmeyen bir yatırım aracıdır. Günümüzde seçim yapma şansımızın bulunduğu pek çok yatırım aracı bulunmakta. Peki siz yatırım yapacak olsanız; bu yatırım araçlarının içinden hangi yatırım aracını tercih ederdiniz? Bu yazıda;
- Arsa alırken dikkat edilecek hususlar,
- Arsa alırken imar durumu ne olmalı,
- Arsa yatırımı,
- Arsa alırken nasıl dolandırırlar,
- İmarlı arsa nasıl anlaşılır
gibi konulara değineceğiz.
Öncelikle yukarıda sorduğumuz sorunun cevabı ile başlayalım. Cevap tabi ki arsa olmalı. Neden mi? Hemen açıklayalım. Dünyanın kara parçalarının yüz ölçümü sizce ne kadar olabilir? Biz söyleyelim. Dünyanın kara parçalarının toplam alanı tamı tamına 149 milyon km²’dir. Yani Türkiye’nin 190 katı kadardır. Bu kara parçası hiçbir zaman büyümez, hep aynıdır, aynı da kalacaktır. Ve küçülmez de… Tabi binlerce yıl sonra bir kez daha “kayıp kıta Atlantis” vakası yaşamazsak…
Diğer bakış açısına gelirsek; insan nüfusu her geçen gün katlanarak büyüyor mu? Evet, büyüyor. İşte bu nüfus artışı, kişi başına düşen arsa metrekaresinin azalmasına sebep oluyor.
Diğer yatırım araçları için ise şunu söyleyebiliriz. Birçoğunun üretilebilir olduğu açık. Para basılabiliyor, altın üretimi var, borsanın zaten çalışma sistemi belli. Bu aşamada baktığımız zaman üretimi olmayan, artmayan tek şeyin toprak olduğunu görüyoruz.
Doğru zaman dilimi içinde, doğru lokasyonda bulunan bir gayrimenkule yatırım yapmak, orta vadede veya uzun vadede mutlaka size kâr ettirir. Ancak gayrimenkul yatırımcıları bilir ki; gayrimenkul yatırımlarında kısa vadede ani kârlar görmek genellikle pek mümkün değildir.
Arsa yatırımında gelişmeye açık bölgeleri tercih etmek gerekir. Gelişmeye açık bölgelerde imar durumu nedir? Hakkında inceleme yapmak, araştırma yapmak, bilgi sahibi olmak gerekir. Detaylı bilgi elde etmeden yapacağınız yatırım ileriki dönemlerde size iyi bir kazanç getirmek yerine, elinizdeki mevcut sermayenin de kaybolmasına sebep olabilir.
Arsa Yatırımını Yaparken hangi konulara dikkat edilmeli?
1- Arsanın tapusu hisseli mi? Yoksa müstakil tapulu mu? Yani arsa; tek bir kişiye mi ait yoksa birden fazla kişiye mi ait? Bu konuların tapu müdürlüğünden veya ilgili belediyeden sorgulanması gerekir. Tapu demişken, arsa alırken tapu işlemleri nasıl yapılır konulu makalem de ilginizi çekecektir.
2- Arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken diğer bir önemli konu ise gayrimenkulü satan kişi ile tapu sahibinin aynı kişi olup olmadığının kontrol edilmesidir. Bu sıkça başvurulan bir dolandırma yöntemidir. Ücreti banka yoluyla transfer ederken de; paranın transfer edildiği alıcının, tapu sahibi olmasına mutlak suretle dikkat edilmelidir.
3- Arsada imar izni var mı? İmar izni varsa hangi yapılara ait imar verildiğini kontrol edilmelidir. Konut mu? Sosyal hizmetler amaçlı mı? Ticari alan mı? Okul veya park alanı mı? İş yeri mi? Arsanın imar izninin ne olduğu mutlak suretle belediye imar bölümünden öğrenilmelidir.
4- Söz konusu arsa, üzerine inşaat yapmayı düşündüğünüz bir arsa ise; zemin etüdünün yapılıp yapılmadığı mutlak suretle kontrol edilmelidir. Eğer zemin etüdü yoksa, etrafında bulunan yeni inşaatlardan zemin etüdü ile evraklar temin edilmelidir. Zemini sağlam arsalar, zemini zayıf arsalara göre daha hızlı ve daha iyi fiyattan alıcı bulur.
5- Arsada tapuya ait mülkiyet hakkını kısıtlama, beyan, haciz, şerh ve ipotek olup olmadığı sorgulanmalıdır.
6- Gayrimenkul toprak vasfında ise, tapu üzerinde vasfının nasıl gözüktüğüne dikkat edilmelidir. Eğer tapu üzerindeki vasfı “arsa” yazıyorsa o arsa imarlıdır. Ancak eğer vasfı “tarla” ise, o gayrimenkul imarsızdır ve üzerine konut inşa edilemez. İmarlı arsa nasıl anlaşılır sorusunun cevabını da netleştirmiş olduk.
Arsa alım-satım aşamasında dikkat edilmesi gereken püf noktalar
Arsa yatırımı sabır ister. Sabırlı mısınız?
Arsa yatırımları kısa vadeli yatırımlar değildir. Arsa yatırımcıları çok iyi bilir ki; arsa yatırımı orta ve uzun vadeli bir yatırımdır. Yani arsa alırken ertesi gün birkaç katına satma hayaliniz varsa, bunun sadece hayal olarak kalacağını bilmelisiniz. Tabi belediyenin yeni yatırımları sizin arsanızın yanındaysa ve siz bununla ilgili birkaç dedikodu işittiyseniz, o durum farklı.
Konumu nasıl?
Zannediyorum ki arsanın konumu bu işlerde en önemli kriter. Özellikle gelişmeye açık bir bölgeye arsa yatırımı yapıyorsanız, çok daha fazla araştırma yapmanız gerekiyor.
Arsa da risk var mı? Ne kadar risk alacaksınız?
Şehir merkezinde, hali hazırda gelişmekte olan bölgelerde yapacağınız bir arsa yatırımında riskiniz düşük olacaktır. Çünkü zaten neyin ne olduğu bellidir. Rayiç oturmuştur. Bu nedenle alacağınız risk oldukça düşüktür.
Ama şehir dışından, gelişmeye açık bir bölgeden arsa veya tarla yatırımı yapıyorsanız, risk alıyor olma ihtimaliniz var. Özellikle bu durumlarda spekülasyonlara kulak asmamak gerektiğini düşünüyorum.
Bu arsaları satın almayın
Bazı arsa türlerinden kaçınmak gerekir. Sit alanları, su havzası, hisseli tapu, orman kapsamı içinde olan yerler tercih etmemeniz gereken arsa türlerinden.
Arsayı metrekare olarak hangi büyüklükte almak lazım?
Bütçenize uygun bir arsa buldunuz. Satın alacaksınız. Ancak arsa size gerçekten uygun mu? Hayalinizdeki villa projesi için, konut projesi için veya bir başka proje için yeterli alana sahip mi? Veya tam tersi bir bakış açısıyla, satın almak üzere olduğunuz arsa sizin için çok fazla büyük olmasın?
Size gösterilen yer ile aldığınız yer aynı yer mi?
Bu madde çok önemli. Çünkü dolandırıcılar bu yöntemi çok sık kullanıyorlar. Arsayı satın almadan önce parsel sorgulama sitemlerinden, size gösterilen arsa ile sizin aldığınız arsanın aynı yer olup olmadığını mutlak suretle kontrol etmelisiniz.
Tapudaki durumu nasıl gözüküyor?
Gayrimenkul toprak vasfında ise, tapu üzerinde vasfının nasıl gözüktüğüne dikkat edilmelidir. Eğer tapu üzerindeki vasfı “arsa” yazıyorsa o arsa imarlıdır. Ancak eğer vasfı “tarla” ise, o gayrimenkul imarsızdır ve üzerine konut inşa edilemez.
Fiyat cazip mi? Emsal arsalar ile kıyaslama yaptığınızda fiyat bakımından fark var mı?
İlk olarak; arsa alırken, manavdan domates almadığınızı idrak etmelisiniz. Arsa almadan önce sağlam bir şekilde araştırma yapmalısınız. Emsal arsalara göre fiyatı nasıl? Fiyatlar arasında uçurum var mı? Cem Yılmaz’ın da dediği gibi, “Bu neden pahalı?”
Hangi vadede getiri hedefliyorsunuz?
Yatırımınızdan beklentiniz ne? Sanırım cevaplamanız gereken soruların başında bu geliyor. Arsayı almadan önce bunu tartıp biçmelisiniz. Eğer kiraya verebileceğiniz bir tarla veya arsa satın alıyorsanız, kira gelirinin kaç yıl içerisinde arsanızın bedelini geri getireceğini hesaplamalısınız. Ancak daha önce de söylediğim gibi, arsa yatırımı; orta-uzun vadeli bir yatırım türüdür.
Arazinin jeolojik yapısı nasıl?
Arazi çok mu eğimli? Düz bir arazi mi? Hafriyat çok çıkar mı? İnşaat yapmaya elverişli mi? Arsa satın almadan önce bu soruların cevaplarını da gözden geçirmelisiniz.
Yola cephesi ne kadar?
Arsanın yola cephesi ne kadar? Uzun ince bir arsa ise ve yola cephesi çok az ise, fiyat pazarlığında bu durumu göz önünde bulundurmalısınız.
Etrafında yerleşim yeri var mı? Yerleşim yerine mesafesi ne kadar?
Etrafındaki yerleşim yerlerine uzaklığı arsanın değerini belirleyen faktörlerden. Konut imarlı bir arsa için; müteahhitlerin kaç yıl sonra sizin bölgenize yatırım yapmaya başlayacağını tespit edebilmeniz gerekir.
Yine aynı şekilde biraz da şehir için arsalar için bu konuyu yorumlayalım. Alışveriş merkezleri, okullar, toplu taşıma araçları arsanıza yakın mı? Bu tarz yapıların arsanıza yakın olması, arsanızın değerini artıracak unsurlardandır.
Kadastro yolu mevcut mu?
Kadastro yolunun olmamasının arsanız eksi puan olarak yazılacağını unutmayın. Yol yoksa, ulaşım da yok.
Yorumlar
mood_bad
Henüz yorum yok.
